Die Grundidee gemeinnütziger Wohnbaugenossenschaften besteht darin, preisgünstigen Wohnraum für eine grosse Vielfalt an Menschen zu erstellen, langfristig zu erhalten sowie den Boden dauerhaft der Spekulation zu entziehen. Dies erreichen sie unter anderem mittels Kostenmiete und Verzicht auf Gewinnstreben (siehe weiter unten).
Wie es die Charta des Branchenverbands WBG Schweiz festhält, leisten gemeinnützige Wohnbauträger einen wichtigen Beitrag zur Wohnraumversorgung und entlasten das Gemeinwesen sowohl finanziell als auch sozial, dienen also «dem Gemeinwohl».
Das Genossenschaftliche Wohnen wird oft auch «der Dritte Weg» bezeichnet, nämlich ein Mittelweg aus Mieten und Besitzen: Mitglieder kaufen «Anteilsscheine» und sind damit «Mitbesitzer:innen» der Genossenschaft. Sie bestimmen mit über ihr gemeinsames genossenschaftliches Wohneigentum und nehmen z.B. an der Generalversammlung teil.
In vielen Genossenschaften engagieren sich Mitglieder zudem vielfältig und unentgeltlich in Ämtern für die Gemeinschaft.
Bei Kraftwerk1 geht die Mitwirkung besonders weit und umfasst auch die Selbstorganisation der Siedlungen oder die Mitentwicklung neuer Bauprojekte.
Wohnbaugenossenschaften sind privatrechtliche Organisationen in der Rechtsform der Genossenschaft. Sie wirtschaften auf eigenes Risiko und tragen die Verantwortung für ihre Finanzierung sowie ihre Bau- und Unterhaltsprojekte.
Das Eigenkapital wird teilweise durch die Mitglieder in Form von Anteilscheinen eingebracht. Diese sind somit «Mitbesitzer:innen» der Genossenschaft und bestimmen mit, indem sie an der Generalversammlung abstimmen.
Viele Wohnbaugenossenschaften sind zudem «gemeinnützig» ausgerichtet. Das bedeutet vor allem: Kostenmiete statt Marktmiete (siehe weiter unten), Verzicht auf Gewinn sowie soziale Prinzipien wie Selbsthilfe und Mitbestimmung, Belegungsrichtlinien und Durchmischung.
Gemeinnützig bedeutet somit, dass die Tätigkeit dem Gemeinwohl zugutekommt, keinen Gewinn anstrebt, sondern die nachhaltige Versorgung der Bevölkerung mit erschwinglichem Wohnraum bezweckt.
Wegen der sogenannten Kostenmiete. Diese bedeutet vereinfacht: Mietende bezahlen nur so viel, wie die Wohnung effektiv kostet, respektive die Erstellung gekostet hat. Es wird keine Rendite oben drauf geschlagen und kein Gewinn angestrebt.
In die Kostenberechnung fliessen insbesondere: der Anlagewert, also die Kosten für das Land (Kaufpreis oder Baurechtszins) und die Erstellung der Gebäude, sowie Kosten für Unterhalt und Verwaltung, die Finanzierung (Zinsen) sowie Rückstellungen (Erneuerungsfonds) und Abschreibungen. Genossenschaften berechnen die Mietpreise ihrer Wohnungen also wie jeder andere private Investor – nur ohne Rendite und ohne Wertsteigerung durch den Immobilienmarkt. So führen Wohnbaugenossenschaften das Land, welches sie allenfalls vor Jahrzehnten günstig kaufen konnten, zu den damaligen Preisen in den Büchern. Im Unterschied zu gewinnorientierten Investoren passen sie den Landwert nicht dem quartierüblichen Marktpreis an. Diesem Prinzip sagt man «das Land der Spekulation entziehen». Falls ein Überschuss entstehen würde, wird er in den Erhalt, die Erneuerung und die Verbesserung der Liegenschaften reinvestiert.
Wenn Zürcher Genossenschaften vergünstigtes Kapital in Anspruch nehmen (siehe Frage zu "subventioniert"), müssen sie die Mietpreise durch die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen (FGW der Stadt Zürich) prüfen lassen.
Dank dem Prinzip der Kostenmiete sind Genossenschaftswohnungen in der Regel durchschnittlich rund 20 Prozent günstiger als vergleichbare Wohnungen auf dem freien Markt und bleiben es auch langfristig.
Nein. Genossenschaften und auch Kraftwerk1 sind privatrechtliche Organisationen, die eigenständig wirtschaften und ihre Projekte selbst finanzieren. Sie erhalten in der Regel keine direkten Subventionen – auch Kraftwerk1 nicht.
Es gibt jedoch eine wichtige Form der indirekten Förderung. Diese zeigt sich aktuell im künftigen Koch-Quartier: Dort steht die Kraftwerk1-Siedlung auf Baurechtsland der Stadt Zürich. Die Genossenschaft erhält einen vergleichsweise günstigen Baurechtszins, muss im Gegenzug jedoch verschiedene Auflagen (siehe dazu auch separate Frage) erfüllen, welche dem Gemeinwohl dienen. Dazu gehört, dass gewisse Flächen - z.B. teilweise der Kindergarten - der Stadt mietkostenfrei zur Verfügung gestellt wird oder, dass ein Teil der Wohnungen subventioniert vermietet werden muss, was Kraftwerk1 in diesem Fall unter anderem in Zusammenarbeit mit der Stiftung Familienwohnungen erfüllt.
Wenn man von „Unterstützung von Genossenschaften“ spricht, handelt es sich also primär um indirekte Förderung.
Die Stadt Zürich kann Genossenschaften zudem über ihre Pensionskasse Darlehen vergeben, die vorteilhaft verzinst sind. Kraftwerk1 erhielt damals beim Bau der Siedlungen Hardturm solche Darlehen.
Mit diesen Instrumenten der indirekten Förderung mittels preiswertem Kapital oder fairen Baurechtszinsen fördert die Stadt ihr Drittelsziel, siehe separate Frage dazu.
Auch auf Bundesebene gibt es indirekte Förderung: Baugenossenschaften können über Instrumente wie den Fonds de Roulement oder die Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) Darlehen zu günstigeren Konditionen erhalten.
Das Drittelsziel gibt vor, dass bis im Jahr 2050 ein Drittel der Wohnungen in der Stadt Zürich «gemeinnützig» sein soll, also bezahlbar und nicht gewinnorientiert. Es wurde 2011 verabschiedet, um der akuten Wohnungsnot, hohen Mietpreisen und der schwindenden sozialen Durchmischung entgegenzuwirken. Die Stimmbevölkerung hat mit rund 67 Prozent dafür gestimmt.
Die Stadt Zürich setzt nun verschiedene Programme und Förderinstrumente ein, um den Ausbau gemeinnütziger Wohnungen voranzutreiben. Das Ziel ist jedoch schwierig zu erreichen, weil kaum mehr Landreserven zur Verfügung stehen. Der Anteil an gemeinnützigen Wohnungen in der Stadt Zürich liegt bei rund 27 Prozent statt der angestrebten 33 Prozent. Bei der Erreichung des Ziels spielen Genossenschaften eine zentrale Rolle. Die Stadt baut zudem selbst oder über ihre Stiftungen (PWG, Stiftung Alterswohnen, Stiftung Einfach wohnen, Stiftung Familienwohnungen) gemeinnützige Wohnungen.
Die Stadt Zürich, aber auch private Eigentümer:innen, haben die Möglichkeit, Land im Baurecht abzugeben, es quasi zu vermieten. Ist die Stadt Zürich Baurechtsgeberin, muss ein jährlicher Baurechtszins bezahlt werden. Das Baurecht ist in der Regel mit Auflagen verbunden, es werden also Vorschriften gemacht. Die Wohnbauträgerschaften müssen zum Beispiel ein Prozent ihres Wohnungsbestandes der Stadt Zürich (Soziale Einrichtungen und Betriebe) zur Verfügung stellen und zudem ein Prozent der Wohn- und Gewerbefläche, also der sogenannten Hauptnutzfläche, für öffentliche Nutzung der Stadt Zürich kostenfrei zur Verfügung stellen. In der Siedlung Koch gehört ein Teil der Flächen des städtischen Kindergartens dazu.
Eine weitere Auflage aus dem Baurecht für die Siedlung Koch ist, dass rund 33 Prozent der Wohnfläche an Subventionsberechtigte vermietet werden muss. Weitere Vorschriften waren, dass ein Architekturwettbewerb durchführt wurde oder dass 0,5 Prozent der Bausumme in Kunst-und-Bau-Projekte fliesst.
Zürich steckt in einer Wohnkrise. In den letzten zwanzig Jahren hat sich die Situation zudem massiv verschärft und die Kluft zwischen profitorientierten und genossenschaftlichen Wohnungen driftet stark auseinander.
Dass viele Menschen heute genossenschaftlich wohnen möchten, hat sicher mit der Preisgestaltung zu tun: Genossenschaftswohnungen sind meist günstiger als vergleichbare Wohnungen auf dem kapitalorientierten Wohnungsmarkt. Die Mietpreise bleiben langfristig günstig (siehe «Kostenmiete»), Mietende können oft ein Leben lang bleiben und Sanierungen werden sozialverträglich geplant. Die sehr grosse Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum übersteigt jedoch das Angebot bei weiten. Eine Genossenschaft wie Kraftwerk1 kann die Wohnkrise nicht alleine lösen.
Es ist aber noch nicht allzu lange so, dass Genossenschaften in breiten Kreisen als attraktive Wohnorte wahrgenommen werden. Noch vor einigen Jahrzehnten hatten sie ein eher verstaubtes, steifes Image. In den vergangenen Jahren hat sich aber vieles getan. Heute gibt es eine Vielfalt an Genossenschaften und der Wert des nachbarschaftlichen Zusammenlebens wird von vielen hoch geschätzt. Kraftwerk1 und andere innovative Genossenschaften sind zudem attraktiv, weil sie neue Wohnformen und Gemeinschaftsprojekte ausprobieren, Grundrisse und Aussenräume gemeinschaftsfördernd umsetzen sowie «Leben und Arbeiten» miteinander denken.
Um diese Frage zu beantworten, muss vorweggenommen werden, dass sich Kraftwerk1 von klassischen Genossenschaften unterscheidet. Mitwirkung bis hin zur Selbstorganisation, Gemeinschaft und Nachhaltigkeit stehen bei Kraftwerk1 im Mittelpunkt und prägen das tägliche Miteinander.
Nebst den günstigen Mietpreisen sind es folgende Gründe:
- Sich einbringen in der Siedlung und der Nachbarschaft: Die Bewohnenden sind selbstorganisiert mit eigenen Siedlungsgeldern. Sie bestimmen gemeinsam über die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, richten sie selbst ein, engagieren sich teils stark im Aussenraum.
- Nachhaltig leben: Die Motivation, einen kleinen ökologischen Fussabdruck zu hinterlassen, mittels tiefem Wohnflächenverbrauch, dem Verzichten oder Teilen von Ressourcen und Räumen: Geteiltes, mietbares Gästezimmer, gemeinschaftliche Werkstatt, teilweise Verzicht aufs eigene Auto, geteilte Waschmaschinen.
- In innovativen Wohnformen leben und diese Erfahrungen für neue Projekte weiterdenken.
- Solidarität leben: Mittels einkommensabhängigem Spiritbeitrag können Mietzinsen für Menschen mit wenig Geld gesenkt werden.
- Teil einer lernenden Organisation zu sein, Kraftwerk1 probiert auch auf Ebene Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und Siedlungen mit dem soziokratischen Kreisorganisationsmodell Neues aus.
Ja, bei Kraftwerk1 ist das so. Kraftwerk1 ist eine Mitgliedergenossenschaft. Alle, die möchten, können Mitglied werden.
Es gibt aber auch andere Modelle, wie zb. die ABZ, wo man erst Mitglied wird, wenn man wohnt. Beide Modelle sind gängig.
Bei den Mitgliedergenossenschaften steht mehr die Idee der Gemeinschaft im Vordergrund, das Engagement und die Mitwirkung sowie die Identifikation mit den spezifischen Werten.
Weil Genossenschaften privatrechtliche Organisationen sind, können sie selbst entscheiden, für wen ihr Wohnraum bestimmt ist.
Die meisten verpflichten sich in erster Linie ihren Mitgliedern. Denn Genossenschafter:innen sind ja Mitbesitzer:innen. Sie kaufen Anteilsscheine und bestimmen an der Generalversammlung mit. Zudem leben viele Genossenschaften Formen von Selbsthilfe/Selbstorganisation, in dem sich Mitglieder ehrenamtlich für die Gemeinschaft engagieren. Die meisten Genossenschaften streben eine soziale Durchmischung an, damit eine gute, lebendige Nachbar:innenschaft entsteht.
Bei der Kraftwerk1-Siedlung Koch, die auf Baurechtsland der Stadt Zürich steht, gibt es eine Ausnahme. Hier erhalten auch Menschen eine Wohnung, die noch nicht Mitglieder sind, es sind Mietende der Stiftung Familienwohnungen. Siehe auch Fragen und Antworten zur Siedlung Koch.
Viele Genossenschaften versuchen, ihren Mitgliedern sicheren Wohnraum zu bieten und ihnen ein lebenslanges Wohnrecht zu ermöglichen. Wohnbedürfnisse, Lebensformen- und Umstände verändern sich mit den Jahren, es werden z.B. Kinder geboren und nach 20 Jahren ziehen sie wieder aus. Dem möchten Genossenschaften Rechnung tragen. Dazu müssen Wohnungswechsel möglich sein, damit Mietende in eine passendere Wohnung umziehen können.
Dies trägt auch dazu bei, den ökologischen Fussabdruck tief zu halten: Viele Genossenschaften streben einen tiefen Wohnflächenverbrauch pro Kopf an, also versuchen sie, die Wohnungen möglichst hoch zu belegen. Diese interne «Manöveriermasse» ist also wichtig. Gerade Neubauprojekte eignen sich gut, um interne Wechsel zu ermöglichen: bestehende Mietende ziehen in kleinere Wohnung, während in die bisherige mehr Menschen einziehen. So können insgesamt mehr Menschen von bezahlbarem Wohnraum profitieren.
Das Übernehmen von Ämtern ist in vielen Genossenschaften wichtig.
Bei Kraftwerk1 es es zentral. Die Mitglieder engagieren sich vielfältig: Die einzelnen Siedlungen sind selbstorganisiert, die Bewohnenden bestimmen z.B. selbst über die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, richten sie selbst ein und kümmern sich in Eigenregie um Nutzungsregeln oder Vermietung. In allen Siedlungen engagieren sich Bewohnende auch im Aussenraum. Dieses Engagement spart Verwaltungskosten, senkt die Mieten – und fördert das gemeinschaftliche Zusammenleben.
Ein weiterer wichtiger Punkt bei Kraftwerk1 ist das Wohn-Knowhow, das unsere Bewohner:innen haben: Kraftwerk1 hat in jeder Siedlung eine Wohninnovation umgesetzt. Dank diesen Wohnerfahrungen kann die Genossenschaft dazulernen, in dem ihre Erkenntnisse in die Prozesse der Neubauprojekte einfliessen. Auch das Bauprojekt Koch wurde in verschiedenen Phasen von Mitgliedern partizipativ mitgestaltet.
Weiter engagieren sich bei Kraftwerk1 auch nichtwohnende Mitglieder stark: So haben insgesamt über 100 Mitglieder die neue Ausrichtung (ehem. Strategie) von Kraftwerk1 in den letzten Jahren mitgeprägt. Einzelne Mitglieder unterstützen die Genossenschaft ehrenamtlich auch in Projekten, wie etwa der Umfrage zum Wachstum von Kraftwerk1. Die Lust, sich für Kraftwerk1 ist seit der Gründung für die Mitglieder wichtig.
Nein. Kraftwerk1 strebt eine durchmischte Bewohner:innenschaft an. Bei Kraftwerk1 wohnen auch Menschen, die keine Kapazität haben für Engagement. Wir arbeiten insbesondere mit Stiftungen zusammen, damit Menschen mit Migrationsgeschichte oder Menschen mit Beeinträchtigungen bei uns wohnen können. Damit jedoch eine Selbstorganisation gelebt werden kann, braucht es eine kritische Anzahl von Mietenden, die ehrenamtlich Aufgaben für die Gemeinschaft übernehmen.
Aus den Anfangszeiten vor 30 Jahren! Die Genossenschaftsgründung und der Bau der ersten Siedlung gründeten komplett auf den Ideen, dem Mut und dem ehrenamtlichen Engagement einiger Dutzend, damals junger Menschen, die gemeinschaftliches Wohnen jenseits der Regelfamilie und dem Einfamilienhausdasein suchten. Um Gemeinschaft zu leben, um sorgsam mit Ressourcen umzugehen und natürlich, um bezahlbaren Wohnraum zu haben. Auch Mitte der 90er Jahre herrschte Wohnungsnot. Die Ideen und Grundprinzipien der Gründer:innen haben bis heute grosse Ausstrahlung sind einer der wichtigsten Kraftwerk1-Pfeiler.
Ja. Wir streben eine durchmischte, möglichst vielfältige Bewohner:innenschaft an.
Solche, die mehr verdienen, zahlen mehr in den internen Solidaritätsfonds ein. Mit diesen Geldern finanziert die Siedlung einerseits ihre Anschaffungen und Projekte. Andererseits wird der interne Mietzinsfonds geäufnet, der es Wenigverdienenden ermöglicht, per Antrag eine Mietzinsreduktion zu erlangen: Gelebte Hilfe zur Selbsthilfe.
Kraftwerk1 schliesst so auch keine Mietenden aus, die als Studierende oder Berufsanfänger:innen eingezogen sind und später überdurchschnittlich verdienen. Die Vermietungskommissionen erwägen jedoch bei jeder Wohnungsneuvergabe, was für die Durchmischung im jeweiligen Fall wünschenswert wäre.
Der Verband WBG Schweiz sagt hierzu in seinem eigenen Q&A: «Genossenschaftswohnungen sind keine Sozialwohnungen für die untersten Einkommensschichten…. Es ist nicht die Aufgabe der Genossenschaften, Wohnraum nur für sozial Schwache zur Verfügung zu stellen. Das wäre sozialpolitisch auch nicht sinnvoll, sondern würde die Segregation fördern. Sinnvoller und ein wichtiger Beitrag für den sozialen Frieden sind durchmischte Siedlungen und Quartiere, in denen das Zusammenleben von Menschen mit verschiedenen Hintergründen gefördert wird.»
Auf jeden Fall. Auch hier ist wieder die Durchmischung wichtig. Weil das Prinzip «Genossenschaft» nicht allen Menschen bekannt ist, arbeitet Kraftwerk1 mit diversen Stiftungen zusammen, die Zugang zu Menschen mit Migrationsgeschichte haben oder zu Menschen mit Behinderungen. Z.b. Stiftung Domicil, Altried, Verein Wohnen wie du und ich, oder auch die Stiftung Familienwohnungen, die in der Siedlung Koch mit uns gemeinsam rund einen Drittel der Wohnungen vermieten wird. So erreicht Kraftwerk1 auch Menschen, die keinen direkten Zugang zu Genossenschaften haben.
Tief, es werden selten Wohnungen frei. Das hat unter anderem mit der von Kraftwerk1 praktizierten «Veränderungskonferenz» zu tun. Ein System, das Rochaden ermöglicht, damit man auf veränderte Bedürfnisse reagieren kann. Wird eine Wohnung gekündigt, wird zuerst entschieden, ob die Wohnung ausgeschrieben wird, oder zu einer Veränderungskonferenz aufgerufen wird. Mit diesem Instrument gab es bereits Situationen; dass aufgrund einer freien Wohnung, schliesslich 6 Rochaden durchgeführt werden konnten. Das Konzept hat 2019 den ersten Preis gewonnen beim damaligen Wettbewerb des Verbands WBG Schweiz zum 100-Jahr-Jubiläum. Weitere Infos hier.
Die Umsetzung ist für die Geschäftsstelle aufwändig. Doch können so Belegungsvorschriften eingehalten werden und die Mietenden können langfristig in ihrer gewohnten Nachbar:innenschaft bleiben, auch wenn z.B. die Kinder ausziehen und eine kleinere Wohnung benötigt wird.
Der Gemeinderat fordert aktuell in einem Postulat, dass Genossenschaften - wenn sie auf Bauland der Stadt Zürich bauen - einen «angemessenen» Teil der Wohnungen öffentlich, also nicht nur an die Mitglieder, ausschreiben müssen.
Kraftwerk1 kommt dieser Forderung im Koch aktuell schon nahe: Ein Drittel der Wohnfläche wird subventioniert angeboten. Einen grossen Teil davon vermietet Kraftwerk1 in Kooperation mit der Stiftung Familienwohnungen. Bei Kraftwerk1 erhalten somit 28 Familien den Zugang zur Genossenschaft, ohne dass sie vorher Mitglied waren.
Müssten Genossenschaften, die im Baurecht der Stadt Zürich bauen, alle Wohnungen an Nichtmitglieder ausschreiben, hätte das weitgehende Folgen für die Vermietungspraxis von Genossenschaften. Ihnen würde dann die interne «Manöveriermasse» für interne Umzüge fehlen (siehe Frage dazu weiter oben). Dadurch könnten gerade kleine Genossenschaften kaum sinnvolle Belegungsvorschriften einfordern und lebenslanges Bleiberecht anstreben.
Dann hier lang: